PEMBIAYAAN BERBASIS MANAJEMEN RISIKO KEUANGAN PADA PROYEK ABC

Abstract

PT XYZ, selaku perusahaan yang beroperasi pada bidang properti, memiliki rencana investasi perumahan sederhana yang akan launching pada bulan Januari 2012. Proyek perumahaan tersebut diberi nama ABC, yang bertempat di daerah Sawangan, Kota Depok. Di atas tanah seluas 25.754 m2 akan dibangun 182 unit rumah sederhana dengan target pasar adalah mereka yang berpengasilan antara Rp. 5.000.00,- s/d Rp. 17.000,000,- per bulannya. Adapun jumlah investasi yang dibutuhkan adalah sebesar Rp. 6.954.202.000,-. Berdasarkan kebutuhan ini maka penulisan ini memiliki tiga tujuan yaitu pertama,menganalisis sumber pendanaan yang optimal antara utang dan ekuitas untuk proyek ABC; kedua, melakukan analisis studi kelayakan untuk proyek ABC, dalam kondisi pesimis dan optimis berdasarkan manajemen risiko keuangan; ketiga, menganalisis risiko kebangkrutan berdasarkan komposisi struktur modal terpilih untuk proyek ABC.Pendekatan yang digunakan dalam penentuan bauran pendanaan optimal adalah pendekatan biaya modal (cost of capital) yang paling minimum. Selain itu, akan digunakan pendekatan risiko kebangkrutan Altman Z-Score, sedangkan risiko keuangan dalam bentuk kenaikan tingkat inflasi dan suku bunga. Berdasarkan hasil analisis maka bauran pendanaan yang optimal untuk proyek ini adalah komposisi antara utang 44% (35% pinjaman ke bank dan 9% utang pemegang saham) dan ekuitas, dalam bentuk retained earnings, sebanyak 56 % dari total investasi dan dihasilkan cost of capital paling minimum yaitu 40,41%. Berdasarkan hasil komposisi tersebut, dilakukan analisa investasi terhadap proyek ABC dengan pendekatan NPV dan IRR yang menghasilkan NPV sebesar Rp. 557.498.750,- dan IRR sebesar 43.84%. Oleh karena itu, investasi pada proyek ABC dapat disebut layak dari sudut pandang keuangan. Selanjutnya dilakukan analisis studi kelayakan dalam bentuk analisis skenario dengan risk event kenaikan inflasi dan suku bunga. Dalam skenario pesimis, dihasilkan penghitungan NPV proyek menjadi minus Rp. 4.910.135.740,- Sedangkan dalam skenario optimis, dihasilkan penghitungan NPV proyek sebesar Rp. 5.312.277.990,- dan IRR sebesar 79,57%. Satu jenis risiko yang teridentifikasi adalah risiko kebangkrutan PT XYZ. Melalui analisis Altman Z-Score, PT XYZ masih jauh di atas ambang kebangkrutan dengan nilai Altman Z-Score 5,285 (> dari 2,6). Walaupun demikian, risiko kebangkrutan berpotensi terjadi khususnya di saat kondisi perekonomian makro sedang bergejolak dan mempengaruhi daya beli masyarakat, pada saat yang sama utang bank harus dibayar lunas tanpa ada lagi kebijakan perpanjangan masa pinjaman.